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幕墻是個(gè)有各種材料種類組成的系統(tǒng)工程，要想做好專業(yè)化的幕墻采購(gòu)，采購(gòu)人員本身也需要提升自己的素質(zhì)，熟悉幕墻工程的專業(yè)知識(shí)、前期采購(gòu)、后期施工包括結(jié)算等各個(gè)硫節(jié)的重點(diǎn)，才能成功做好幕墻采購(gòu)。
房地產(chǎn)的如火如茶的發(fā)展，帶動(dòng)了多個(gè)產(chǎn)業(yè)的高速前進(jìn)，而幕墻系統(tǒng)的使用，則是房地產(chǎn)建材采購(gòu)當(dāng)巾的重要組成部分，由于行業(yè)缺乏規(guī)范性，魚龍混雜的市場(chǎng)使房地產(chǎn)采購(gòu)人很難去辨析孰優(yōu)孰劣，而本文將從專業(yè)的房地產(chǎn)采購(gòu)人的視角出發(fā)，解讀幕墻采購(gòu)的關(guān)鍵點(diǎn)。
幕墻工程的特點(diǎn)
幕墻不程相對(duì)于門窗工程比較復(fù)雜，幕墻工程的分類就很多種，最常見的玻璃幕墻、石材幕墻、鋁板幕墻（詞條“鋁板幕墻”由行業(yè)大百科提供），還有鋼板幕墻、塑料幕墻、網(wǎng)架幕墻等，玻璃幕墻又分明框、隱框、半明半隱等。對(duì)于幕墻的材料包括龍骨材料(鋁型材、鋼材)表面材料:石材、玻璃、鋁板等，五金件(鉸鏈、鎖具等)，密封材料(結(jié)構(gòu)膠、密封膠玻璃膠、膠條等)，其他輔助材料(防火材料、保溫材料、焊接材料等);幕墻的每一個(gè)品類的材料又有很多品牌、表面處理、材料本身性能等，安裝時(shí)要考慮正常的安裝方式，也要吊籃施工等;既要考慮預(yù)埋件，也要考慮后置埋件等。總之，幕墻幕墻是個(gè)有各種材料種類組成的系統(tǒng)工程，要想做好專業(yè)化的幕墻采購(gòu)，采購(gòu)人員本身也需要提升自己的素質(zhì)，熟悉幕墻工程的專業(yè)知識(shí)、前期采購(gòu)、后期施工包括結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)的重點(diǎn)，才能成功做好幕墻采購(gòu)。
合作中出現(xiàn)的問題和案例
評(píng)價(jià)幕墻工程采購(gòu)的好壞，重要是看后期幕墻公司合作過(guò)程中合作是否順暢。質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。在以往與幕墻公司的一些合作中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下間題：
1、 前期溝通不足，招標(biāo)過(guò)程存在退標(biāo)或報(bào)價(jià)虛高，合作意愿度
目前市場(chǎng)的幕墻公司很多，例如知名的遠(yuǎn)大、江河，也有小的單位包括小老板掛靠的公司，也有門（詞條“門”由行業(yè)大百科提供）窗和幕墻都做的公司。有些單位盲目的追求的高大上明明項(xiàng)目就是一個(gè)售樓處，卻要去找遠(yuǎn)大公司，這樣顯然不匹配;還有的付款條款如工程抵房條款，在前期沒有溝通清楚，在發(fā)出招標(biāo)文件時(shí)才告知，由于信息的差異造成退標(biāo)現(xiàn)象。
2、合作過(guò)程中丁期末達(dá)到預(yù)期要求
以樣板區(qū)為例，量小，價(jià)格低，但卻要求進(jìn)行快速高質(zhì)量完成，以便樣板展示，往往由于各種原因造或二期的廷誤。
首先前期方案確定時(shí)間太長(zhǎng)，無(wú)法快速誰(shuí)定方案進(jìn)行圖紙深化設(shè)計(jì)。對(duì)于幕墻方案，目前的地產(chǎn)公司有兩種方式，一是地產(chǎn)的自己的設(shè)計(jì)人員去對(duì)接，由于專業(yè)深度不夠.不敢去快速確認(rèn);另一方面有的外請(qǐng)專業(yè)的幕墻咨詢公司。這本身又增加了解協(xié)調(diào)的難度。招標(biāo)階段的方案圖紙往往較粗，需要幕墻公司深化設(shè)計(jì)后才能施工對(duì)干方案的確往往花去較多時(shí)間，造成后續(xù)的加工和施工時(shí)間緊張。
其次是樣板定樣時(shí)間較長(zhǎng)，前期的方案可能與項(xiàng)目的目標(biāo)成本有差距，需要優(yōu)化尋找替代材料，但效果又不能有較大的差距，投標(biāo)單位需要多次反復(fù)才滿意要求，甚至邊施工邊確認(rèn)樣板，這些不僅耗去了較長(zhǎng)時(shí)間，而且結(jié)算時(shí)造成較多的簽證索賠。
3、質(zhì)最達(dá)不到預(yù)期要求
常見的質(zhì)量問題例如門窗扇拼縫過(guò)大.漏掛水孔，密封條（詞條“密封條”由行業(yè)大百科提供）、膠條脫落，五金件安裝粗糙，淋水試驗(yàn)不能通過(guò)，給項(xiàng)目交付帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
分析其原因，可能是幕墻的主要材例如型材、玻璃、石材等質(zhì)量不符合，導(dǎo)致后期質(zhì)量不可控;或者幕墻加工廠的加工質(zhì)量差:再者施工工人施工技能仁經(jīng)鹼不足，也是造成施工粗糙和質(zhì)量問題的主要原因。
4、施工過(guò)程簽證變更過(guò)多，變更費(fèi)用過(guò)大
在幕墻工程合作中簽證較多.究其原因，關(guān)鍵是招標(biāo)圖紙不完善，造成后期不得不簽證。有個(gè)案例，招標(biāo)圖紙石材未明確石材標(biāo)準(zhǔn)尺寸，后期施工時(shí)設(shè)計(jì)確認(rèn)尺寸、中標(biāo)單位說(shuō)報(bào)價(jià)的尺寸與確認(rèn)的尺寸有差異、按照新尺寸出材率不同造成索賠。對(duì)于石材厚度、工程量的計(jì)算規(guī)則、是按投影面積計(jì)算還是展開面積的計(jì)算等、招標(biāo)時(shí)明月明晰、也會(huì)造成簽證索賠。
幕墻采購(gòu)中需要把控的關(guān)鍵要素
1、 尋找與項(xiàng)目適配的幕墻單位
優(yōu)質(zhì)適配的幕墻施工資源。首先是幕墻單位的基本素質(zhì)、不管跟誰(shuí)是直管還是項(xiàng)目掛靠、關(guān)鍵是要具備充裕的資金實(shí)力、穩(wěn)定的下游材料供應(yīng)、強(qiáng)大的材料加工能力、供貨能力，具有強(qiáng)有力的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)和現(xiàn)場(chǎng)施工安裝團(tuán)隊(duì)。光具備施工的施工素質(zhì)還不行，還要看意愿度，包括項(xiàng)日的特征、規(guī)模、金額、利潤(rùn)率、這些都是施工單位可考慮的句題，不是高大上的就行，關(guān)鍵是適配，只有施工單位重視，才能把項(xiàng)目做好。曾經(jīng)合作一家戰(zhàn)略幕墻合作單位，考察時(shí)工程規(guī)模很大，工廠加工能力很強(qiáng)，但因項(xiàng)目管理能力較差，管控協(xié)調(diào)配合不力，造成多項(xiàng)自延誤，不得不終止合作。
2、 招標(biāo)前必須具備完備的方案圖紙
招標(biāo)前具備完善的幕橙方案圖紙，是幕墻工程采購(gòu)成功的基礎(chǔ)。幕墻很多企業(yè)講究快速開發(fā)，在幕墻招標(biāo)階段，方案很粗，更別提具備深化的圖紙。為了快速開發(fā).要求采購(gòu)必須在方案圖紙不完備的情況確定單位，造成很大的索賠隱患。例如圖紙改變，造成前期預(yù)埋件全部報(bào)廢，不得已用后置埋件;還有圖紙沒有優(yōu)化，造成本該可節(jié)約的成本因沒有優(yōu)化而浪費(fèi)，反過(guò)來(lái)去確去硬壓施工單位的利潤(rùn)，其實(shí)優(yōu)化的成本遠(yuǎn)大于竟標(biāo)節(jié)約的成本。
招標(biāo)前期的方案不確定，還會(huì)造成后期深化圖確認(rèn)時(shí)間長(zhǎng)，使得樣板確認(rèn)、加工安裝時(shí)間壓縮，可能造成耽誤工期，或由于趕工出現(xiàn)施二質(zhì)量問題及成本增加!
如何做好幕墻工程的采購(gòu)
1、 招標(biāo)圖紙的準(zhǔn)備
前面已經(jīng)說(shuō)明招標(biāo)圖紙的重要性，幕墻的專業(yè)性很強(qiáng)，如果采購(gòu)單位不具備專業(yè)的幕墻人才，還是建議尋找專業(yè)的幕墻咨詢單位進(jìn)行配合，進(jìn)行方案把控、深化圖紙的把控。
采購(gòu)的方案需要滿足驗(yàn)收要求，如四性試驗(yàn);滿足成本最優(yōu)，例如材質(zhì)替代、型材規(guī)格、結(jié)構(gòu)形式、石材厚度等。需要滿足樣品要求;石材樣品、型材顏色(色板.表面處理要求)、玻璃樣品。提前確定樣品及替代材料‘需要滿足施工要求，有利于現(xiàn)場(chǎng)操作順暢等。建議在招標(biāo)前可以組織咨詢單位及各部門聯(lián)合審圖，確保圖紙滿足招標(biāo)要求。
2、 幕墻單位的考察
幕墻單位眾多，如何選擇適配的幕墻單位的呢?單位考察要把控要點(diǎn)。
目前幕墻蘭位運(yùn)營(yíng)模式多樣，運(yùn)營(yíng)模式的差異沒有好壞關(guān)鍵要找到誰(shuí)是真正負(fù)責(zé)人，出現(xiàn)問題誰(shuí)是最后的承擔(dān)者和決策者。不能出現(xiàn)問題來(lái)了，卻不知道找誰(shuí)去處理.直營(yíng)模式看公司的實(shí)力和考核機(jī)制，實(shí)際承包人(項(xiàng)目經(jīng)理承包制)則要看承包人的實(shí)力、能力和個(gè)人信譽(yù)。另外就是加工廠是否自有，是否有外包，外包加工質(zhì)量則難以控制。再者是下游資源，如果資源不足，對(duì)項(xiàng)目的快速推進(jìn)會(huì)造成直接影響，供貨不及時(shí)，沒有人員趕工等。是否同等項(xiàng)目經(jīng)歷也是很重要的考察環(huán)節(jié)，做過(guò)的和首次做，不管是管理和團(tuán)隊(duì)都花學(xué)費(fèi)的、另外有同類案例也好有標(biāo)桿對(duì)標(biāo)進(jìn)行背景調(diào)研，最后看合作理念和意愿，理念這個(gè)東西看起來(lái)很虛，但道不同不與為謀，理念不和總會(huì)出問題的，不具備長(zhǎng)期合作的基礎(chǔ)。
3、 采購(gòu)方案文件的編制
采購(gòu)方案是指各部門的交圈文件，包括設(shè)計(jì)方案.工程施工方案、成本策劃方案.單位人圍策劃，還包括施工界面、工期、付款、樣板、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).定標(biāo)規(guī)則等可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)所有間題的集大成，當(dāng)然也包括招標(biāo)文件和招標(biāo)清單。在方案之前可以暢所欲言進(jìn)行討論，方案之后直接進(jìn)人招標(biāo)程序，編制完善的采購(gòu)方案，既管控了風(fēng)險(xiǎn)、又提高了效率。
關(guān)于采購(gòu)方案重要關(guān)注幾點(diǎn):
1) 招標(biāo)前的條件要明確清晰,把風(fēng)險(xiǎn)考慮到位，并在標(biāo)前交底，使得投標(biāo)單位明確知道你的標(biāo)準(zhǔn)和要求，充分考慮后期施工可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，減少素賠;
2)進(jìn)行人圍單位適配性分析，例如石材幕墻，就不能選擇生要產(chǎn)品定位為玻璃幕墻為主的單位.樣板區(qū)項(xiàng)日就要選擇設(shè)計(jì)和搶工能力強(qiáng)的單位等;人圍的投標(biāo)單位需要同檔競(jìng)爭(zhēng)，任何中標(biāo)單位都能滿足碩目的實(shí)施。
3)明晰計(jì)量規(guī)則，工程量的準(zhǔn)確性，也是投標(biāo)報(bào)價(jià)合理的必要前提。
4)過(guò)程定標(biāo)選擇，要訂立符合本企業(yè)的定標(biāo)規(guī)則，有效識(shí)別最低價(jià)的合理性，避免超低價(jià)中標(biāo)，進(jìn)場(chǎng)后索賠。這需要成本人員對(duì)幕墻的材料組成、安裝人工等能夠了解市場(chǎng)的合理價(jià)格。
幕墻工程，招標(biāo)進(jìn)場(chǎng)后，后期合理的跟蹤和維護(hù)也是很重要的環(huán)節(jié)，再好的施工單位也可能管差，即使施工能力較差的單位.可以通過(guò)有效的項(xiàng)目管控進(jìn)行彌補(bǔ)。單位的選擇和后續(xù)的工程管控、后期的付款支持是分不開的，只有相輔相成，系統(tǒng)管控，才能最終達(dá)成好的效果。
目前很多地產(chǎn)企業(yè)，采購(gòu)已經(jīng)是獨(dú)立分立開來(lái)，或成立單獨(dú)的采購(gòu)公司，就是要做更專業(yè)化的采購(gòu)，采購(gòu)的價(jià)值不僅僅是節(jié)約點(diǎn)成本，更重要打造能為支撐企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的供應(yīng)鏈。要從單位考察的前端和招標(biāo)的引人，過(guò)程的檢查和維護(hù)，后期的評(píng)估和淘汰優(yōu)選，做全過(guò)程的供應(yīng)鏈管理、承擔(dān)更多的責(zé)任。當(dāng)然還要輔以系統(tǒng)化的采購(gòu)體系，標(biāo)準(zhǔn)化的采購(gòu)文件和合同文件，信息化的操作工具等，實(shí)現(xiàn)最終專業(yè)化的采購(gòu)。
